Annonse
Annonse
Annonse
Annonse

Krav om innløsning av festetomt

Bondelagets advokat gir oversikt hvilke regler og vilkår som gjelder ved innløsning av festetomt.

Arkivfoto: Bjørnar Semmingsen
Arkivfoto: Bjørnar Semmingsen

Spørsmål: Jeg eier og driver en landbrukseiendom hvor det ble festet bort noen hyttetomter på 1970-tallet. En av hytteeierne har nå krevd innløsning av festetomten og mener at han har rett til å kjøpe til 25 ganger festeavgiften. Vi har ikke avtalt rett til innløsning. Jeg har ikke lyst til å selge.

Svar: Jeg kan ikke svare konkret uten å vite mer om hva som er avtalt, festetid, reguleringshistorikk mm. Jeg begrenser meg derfor til en kort oversikt hvilke regler og vilkår som gjelder i slike tilfeller.

Festers rett til innløsning

En fester av fritidseiendom har som utgangspunkt rett til å kreve innløsning av festetomten på visse tidspunkter. Fester kan kreve innløsning når festet har vart i 30 år, og deretter hvert 10. år (innløsningstiden er inne), eller avtalt festetid er ute

Krav om innløsning må fremsettes skriftlig minst ett år før innløsningstiden er inne eller festetiden er ute. Dette følger av tomtefesteloven § 32 og § 36.

Unntak fra rett til innløsning

Det er noen unntak fra festers rett til innløsning. For det første kan bortfester avvise krav om innløsning dersom innløsningstiden ikke er inne, eller kravet er for sendt fremsatt. Fester må i så fall vente til neste gang innløsningstiden er inne.

Annonse

Selv om innløsningstiden er inne, og kravet er rettidig fremsatt, kan en bortfester som driver en aktiv landbrukseiendom likevel avvise krav om innløsning dersom han kan påberope seg «landbruksunntaket». Bortfester må kunne dokumentere at han tilfredsstiller både et arealkrav, et aktivitetskrav og dessuten krav om at de samlede festeinntektene for gården må overstige et visst beløp pr. år (for 2021 er dette beløpet 20.695,28) og at samlede festeinntekter utgjør minst 5 prosent av gjennomsnittlig årlig driftsresultat ved drift av eiendommen som jord- skog eller hagebruk de siste tre år. De nærmere vilkårene følger av tomtefesteloven § 34 og tomtefesteforskriften § 4.

Fastsettelse av innløsningssum

Dersom innløsningstiden inne og kravet rettidig fremsatt, vil fester som hovedregel har krav på innløsning til 25 x årlig lovlig oppregulert festeavgift. For tidsbestemte kontrakter kan imidlertid bortfester i stedet kreve at innløsningssummen skal fastsettes til 40 prosent av råtomtverdi. Dette følger av tomtefesteloven § 37.

Dersom bortfester er villig til å selge selv om innløsningstiden ikke er inne, eller kravet er for sent fremsatt, eller fordi bortfester kan påberope seg landbruksunntaket, vil innløsningssummen være gjenstand for forhandlinger. Det naturlige utgangspunktet vil da være markedsverdi for tomten.

Dersom gårdens samlede tomtefesteinntekter bare akkurat overstiger beløpsgrensen for at landbruksunntaket kan påberopes, bør du vurdere nøye om du ønsker å tilby innløsning av en tomt. Et frivillig salg av en tomt vil kunne innebære at du kommer under beløpsgrensen og dermed mister muligheten til påberope deg dette unntaket videre.

Avsluttende merknader

Stortinget behandlet 01.06.2021 et representantforslag fra Arbeiderpartiet om å be regjeringen legge frem forslag om å avvikle tomtefesteloven, og i påvente av slik avvikling forby inngåelse av nye festeavtaler for bolig- og fritidseiendommer. Representantene foreslo også å fjerne begrensningene i festers innløsningsrett (herunder landbruksunntaket), men dette forslaget ble trukket før saken kom til behandling i justiskomiteen.

Norges Bondelag avga høringsinnspill med kritiske merknader til forslagene. Representantforslaget fikk ikke flertall, hverken i justiskomiteen eller i Stortinget. Forslaget ble således ikke vedtatt. Dokumentene i saken, deriblant Norges Bondelags høringsinnspill, er tilgjengelig på Stortingets nettsider.

Neste artikkel

Felling av utrydningstruet fjellrev ender i Høyesterett